Asuntosijoittaminen on paskabisnes – ainakin Helsingissä. Tuotto on olematonta ja kassavirta negatiivinen. Näin ei kuitenkaan ole joka paikassa.
Mä en karta riskejä, silloin kun pelataan omilla rahoilla. Niinpä lähdin etsimään asuntosijoituskohteita muualta Suomesta, kohtuullisen matkan päässä Helsingistä. Eri kaupunkien tutkimisen tuloksena päädyin etelä-Karjalaan ja tarkemmin sanottuna Imatralle. Siellä on edelleen mun heittämällä parhaat asuntosijoituskohteet.
Raha poikimaan
Palataanpa hetkeksi loppuvuoteen 2021. Koronapandemia alkoi helpottaa ja rajoitukset päättyivät. Kiinteistönvälitysbisnes meni alkushokin jälkeen taas lujaa ja kauppa kävi hyvin. Sen seurauksena pankkitilillä makasi laiskaa rahaa ja se piti saada poikimaan. Ajatus oli saada tasaista rahavirtaa kuukausittain. Helsingissä yksiöiden hinnat oli sellaisella tasolla, ettei niiden vuokraamisesta saanut kunnollista tuottoa. Ostajia oli jonossa, joten hinnoista oli turhauttavaa yrittää neuvotella, aina löytyi joku joka näki sellaista tuottopotentiaalia, mitä minä en nähnyt. Eipä muuta kuin Oikotiälle selaamaan jotain muuta kuin pääkaupunkiseutu😎
Jostain mieleen välähti katsoa missä on Suomen halvimmat asunnot. Loppuvuonna 2021 halvimmat asunnot löytyivät Pieksämäeltä ja Varkaudesta. Aika nopeasti halvimpien listalta löytyi Imatra. Se tuntui oudolta ja asiaa piti tutkia vähän lisää. Mietin mitä tiedän kaupungista ja eihän tuo tietämys kummoista ollut – Valtionhotelli, Vuoksi ja Imatran Kylpylä ja onhan siellä ainakin Storan kartonkitehdas. Kuitenkin jos parin kympin velattomalla hinnalla saa ostettua ihan ok asunnon, jonka nettovuokratuotto on 15%, niin voihan asiaa selvitellä vähän lisää. Koska moni asia on työpöydän äärellä eri näköistä kuin paikan päällä, siispä tuumasta toimeen. Valitsin muutaman kohteen joihin sovin näytöt. Hotellihuone ”Valtsusta” eli Valtionhotellista ja auton keula etelä-Karjalaan.
Positiivinen kassavirta
Omassa kriteeristössä sijoitusasunnon kassavirta pitää olla positiivinen. Vaikka asunto-osakkeella olisi isompikin taloyhtiön yhtiölainaosuus ja sitä kautta pääomavastike, niin rahaa pitää tulla kassaan enemmän kuin mitä sieltä lähtee. Tässä Imatran kauneus sijoitusasunnoissa onkin, rahoitusvastikkeet ovat maltilliset.
Sijainti, sijainti
Onhan se erikoista mennä ostamaan sijoitusasuntoa itselle tuntemattomasta kaupungista. Toisaalta kun on asuntobisneksestä tietämystä, niin se kyllä helpottaa päätöksentekoa huomattavasti. Vanha viisaus sijainnista on tässäkin hyvä ohjenuora. Vastoin paikallisten välittäjien näkemyksiä ostin ensimmäisen asunnon Vuoksenniskalta. Siihen aikaan Vuoksenniskan pääkatu oli kuin suoraan jostain villinlännen leffasta. Autiokaupunki, jossa pensaat pyörivät tuulen viemänä pääkatua pitkin. Niskalla oli kuitenkin uudenkarhea K-supermarket, Alko, Lidl ja uudehko S-market. Kuolevaan kylään eivät nuo panostaisi. Sittemmin Niskan aktiivit ovat saaneet kylän heräämään uudestaan henkiin ja siellä on suosittuja asuintaloja. Mikrosijainnilla on tässäkin merkityksensä ja kyllä ne vaan osaa vieraspaikkakuntalaisenakin löytää. Asunnot ovat olleet 100% vuokrattuina ja vaihtuvuuskin on pientä.
Samalla ostosreissulla tarttui toinenkin asunto haaviin, sen ostin Imatrankoskelta. Kiva asunto puiston laidalla, jonne jätti-iso lasitettu parveke. Vuokralainen löytyi saman tien ja ehti olla tämän vuoden kesään saakka. Uusi löytyi heti tilalle, eikä tyhjiä kuukausia.
Osta ja vuokraa samalla reissulla
Asuntosijoittamisessa tärkeää on saada kohde heti vuokralle, koska tyhjät kuukaudet syövät tuoton. Tämä onkin monelle kompastuskivi ja excelillä hyvältä näyttävä tuotto ei todellisuudessa toteudu, kun vuokralaista ei löydy. Joko haetaan liian kovaa vuokraa, tai asunnon kunto ei täytä kriteerejä. Kannattaa huomioida myös se tosiasia, että hyväkuntoiseen asuntoon saat yleensä hyvän vuokralaisen, joka pitää asunnon kunnossa. Kiinteistönvälittäjänä toki tiedän miten asunnon vuokraus pitää hoitaa ja sekin on varmaan yksi syy erinomaiselle vuokrausasteelle.
Helsingistä Imatralle ajaa kolme tuntia, joten ihan olettoman syyn takia ei kannata lähteä ajelemaan. Alussa kun kontaktiverkosto ei ollut vielä valmis, niin samalla käynnillä tuli tehtyä kaupat ja vuokrattua edellinen asunto, jonka avaimet saatiin. Samalla rytmillä ollaan menty jo useampi vuosi. Nykyään on paikallista apuvoimaa, ettei jokaisen asian takia tarvitse itse lähteä ajamaan. Meillä on kylläkin aivan ihana Spa Chalet Imatran Kylpylän yhteydessä, jota vuokraamme Airbnb kautta ja jos se on vapaana, niin siellä on ilo majoittua. Se on huippupaikka ladata akkuja ja siellä kyllä mieli lepää. Eikä muuten ole yhtään hassumpi paikka etätyölle.
Markkinatuntemus lisääntyy, tuotto paranee
Mitä enemmän sijoitusasuntoja Imatralta on tullut hankittua, sitä paremmin on oppinut etsimään niitä parhaita kohteita. Taloyhtiöt ovat tulleet tutuiksi ja toki Imatrallakin on myös niitä alueita, joihin ei kannata koskea pitkällä tikullakaan. Kiinnostavaa on sekin, että Imatran kokoisessa kaupungissa sana kiirii melko nopeasti. Yhteydenottoja, jossa tarjotaan asuntoa ostettavaksi tulee yllättävänkin paljon. Täytyy toki sanoa, että esimerkiksi kuolinpesän asunnot ovat usein niin karmeassa kunnossa, ettei niistä voi oikein maksaa mitään, koska remontti maksaa liikaa. Kylpyhuoneeseen ja keittiöön menee rahaa saman verran kaikkialla ja lähtökohtaisesti nyt puhutaan juuri sen remontin hintaisista asunnoista.
Sana on kiirinyt myös vuokrauspuolella ja hyvänä vuokranantajana meille on kivasti tulijoita.
Iso yhtiölaina, pieni kauppahinta
Yksi kantava teema on ollut etsiä kohteita, joissa on iso yhtiölaina. Silloin kauppahinta on pieni ja sijoitetulle pääomalle saa hyvän tuoton. Kyse on siis vivuttamisesta, aivan kuten asuntosijoittamisessa pitää vipua ollakin. Täällä ei vaan tarvita pankkilainaa silloin, kun taloyhtiön yhtiölaina ajaa saman asian. Sijoitetun pääoman tuotto näissä meidän kohteissa onkin usein 30% ja ylikin. Jos haluat lisää vipua, järjestyy se kauttamme Masse-rahoituksella. Tässä mallissa sijoitetun pääoman tuotto on vähintään 50%. Silloin tarvitset vähemmän omaa rahaa ja toisaalta kassavirta on hieman pienempi.
Kun asunnot ovat valmiiksi vuokrattuja, niille on ollut suhteellisen helppo löytää myös ostajia. Parhaimmillaan meillä oli sijoitusasuntoja Imatralla yli kolmekymmentä. Niitä on kuitenkin jonkin verran myyty, vaikka tuotto onkin hyvää. Asuntosijoittamisessa strategiamme on pääsääntöisesti pitää kohde kolme tai neljä vuotta ja sen jälkeen etsiä tuottavampi kohde. Tuossa muutamassa vuodessa kohde on maksanut itsensä ja yhtiölaina on pienentynyt sen verran, että on hyvä vapauttaa pääoma, jos sille on kiikarissa tuottavampi kohde.
Riskipitoista mutta antoisaa
Imatra koki kovia, kun ensiksi korona sulki rajan ja sen jälkeen Venäjän hyökkäys Ukrainaan sulki rajan lopullisesti. Vuonna 2022 kyllästytti kun kaikkea seliteltiin sillä, että raja on kiinni ja puolet bisneksestä puuttuu sen takia. Imatra sijaitsee Saimaan rannalla ja siellä on matkailubisnekselle loistavat mahdollisuudet. Vuoksi ja Koskinäytös ovat ehdottomasti kokemisen arvoisia. Ukonniemessä on upeat harrastusmahdollisuudet golfista lähtien todella kattavasti eri lajeihin. Aivan mielettömät luontopolut patikoiden tai vaikka fatbikella. Imatran kaupunki tekee paljon töitä yritysten houkuttelemiseksi paikkakunnalle. Ulkopaikkakuntalaisena muutoksen ilmapiirin huomaa helposti. En olisi yllättynyt jos Imatra nousee vielä entiseen kukoistukseen, kunhan elinkeinon rakenne saadaan muutettua ajan henkeä vastaavaksi.
Ensi vuonna 2026 myymme taas muutaman kovatuottoisen valmiiksi vuokratun sijoitusasunnon. Jos olet kiinnostunut ja haluat tiedon ensimmäisenä, niin täytä lomake ja olemme sinuun yhteydessä, kun hetki koittaa.