Ennen kuin lähtee asunto-ostoksille, kannattaa jutella pankin kanssa asuntokaupan rahoituksesta. Näin saat selkeät raamit, minkälaisella budjetilla olet liikkeellä. Valmis lainalupaus myös nopeuttaa prosessia ostotarjouksesta kaupantekoon.
Lainalupaus valmiiksi
Kirjoitin siltarahoituksesta edellisessä blogitekstissäni ja sain siitä kysymyksiä, joten ajattelin että kirjoitanpa asuntokaupan rahoituksesta muutaman rivin kiinteistönvälittäjän näkökulmasta.
Olitpa sitten ensiasunnon ostaja tai viidettä kertaa asuntoa vaihtava kokenut konkari, hanki lainalupaus valmiiksi. Koska parhaat asunnot myydään nopeasti ja monesti jo ennen ensiesittelyä. Ostajan on siis oltava valmis nopeisiin päätöksiin. Kun vahtiviesti napsahtaa sähköpostiisi ja asunto näyttää kiinnostavalta, kehotan olemaan välittäjään yhteydessä nopeasti. Trendi on ollut jo jonkin aikaa kasvamassa määrin yksityisesittelyihin, joissa tosimielellä asuntoa etsivät tekevät saman tien ostotarjouksia. Älä siis suotta anna muille etumatkaa, vaan hanki pankista asuntokaupallesi lainalupaus valmiiksi.
Alustavan lainalupauksen saat monesti jo puhelinneuvottelussa. Sillä voi jo tehdä ostotarjouksen, mutta kannattaa asettaa lainaehto yllätysten varalle. Kirjallisen lainalupauksen saat verkkopankkiisi muutaman päivän viiveellä. Jos ostokohde ei ole vielä selvillä, haluaa pankki luonnollisesti myös siitä tiedot, koska ostokohde tulee vakuudeksi.
Mikä ihmeen siltarahoitus
Väliaikaisesta rahoituksesta asuntokaupassa käytetään erilaisia termejä. Sen verran tuolla pankeissa on tullut asuntokaupan esteitä ratkottua, että jotkin näistä pankkilaisten slangisanoista on tarttunut myös omaan puheeseen. Siltarahoitus tai saumarahoitus tarkoittaa väliaikaista rahoitusta tilanteessa, jossa uusi asunto ostetaan ennen oman myyntiä. Kun uudesta asunnosta on kaupat tehty, aloitetaan oman asunnon myynti. Tuona aikana, joka ollaan kahden asunnon loukussa, maksetaan lainasta pelkkää korkoa.
Siltarahoitus sovitaan yleensä 6 kuukauden ajaksi ja maksimissaan se voi olla 12 kuukautta. Jos oman asunnon myynti jostain syystä pitkittyy, niin ei tarvitse menettää yöunia, eikä tarvitse hötkyillä oman asunnon huonojen tarjousten kanssa. Siltarahoitus on myös hyvä olla valmiiksi neuvoteltuna kaiken varalle, vaikka asuntokaupan toteutus olisi kaksiosainen kauppa. Kun seuraavan kerran asuntorahoituksesta keskustelet, ota myös tämä puheeksi pankissasi. Ota nämä puheeksi myös välittäjäsi kanssa, koska asuntokaupan rahoitus on olennainen osa hyvää lopputulosta.
Vakuusarvo
Vakuusarvosta on asunnon ostajilla monesti erilaisia näkemyksiä. Normaalisti osakehuoneiston vakuusarvo täällä pääkaupunkiseudulla on noin 75 prosenttia. Vakuusarvo lasketaan velattomasta hinnasta ja luonnollisesti tästä vähennetään yhtiölainan osuus. Tämä nimenomainen kohta aiheuttaa monesti hämmennystä eli avataan tämä numeroiksi.
Jos asunnon velaton hinta on 400 000 euroa, josta yhtiölainaa on 250 000 euroa. Myyntihinta on siis 150 000. Vakuusarvo tässä esimerkissä olisi 50 000 euroa. (400 000 x 75% – 250 000=50 000). Monella on virheellinen käsitys, että vakuusarvo laskettaisiin myyntihinnasta, mutta näinhän ei siis ole.
Omarahoitusosuus
Lainakattoon tuli 1.7.2018 alkaen muutos, jonka jälkeen myönnettävä asuntolaina voi olla maksimissaan 85 prosenttia annettavien vakuuksien käyvästä arvosta. Tässä asiayhteydessä käypä arvo on sama kuin asunnon hankintahinta. Ensiasunnon ostajia tämä muutos ei kosketa, vaan enskarilaisten lainakatto on jatkossakin 95 prosenttia hankintahinnasta.
Omarahoitusosuuden ja vakuusarvon väliin jää monesti kuilu, johon tarvitaan lisävakuuksia. Näihin pankeilla on aina ratkaisut, jotka sitten katsotaan tapauskohtaisesti. Tässä yhteydessä onkin hyvä muistaa, että pelkät vakuudet eivät riitä, vaan tarvitaan myös lainanmaksukykyä. Kuukausiansiot pitää siis olla oikeassa suhteessa kuukausittaiseen lainaerään.
Verkostossani on huippuhyviä rahoitusalan tyyppejä, joille vinkkaan mielelläni, mikäli haluat kilpailuttaa asuntolainasi. Eipä muuta, kuin asuntounelmia kohti.