Tilastokeskus julkaisi tiistaina aamulla ennakkotietoja osakeasuntojen hinnoista (linkki aukeaa uuteen ikkunaan) vuoden 2017 viimeisellä neljänneksellä. Tässä kirjoituksessa pohdiskelen asuntojen hintakehitystä ainoastaan pääkaupunkiseudun näkökulmasta. Voidaanko olettaa, että asuntojen hintojen nousu on ikuisesti jatkuvaa?
Oma asunto on ollut varallisuuden kasvattamista
Meille suomalaisille kodin omistaminen on ollut tärkein säästämisen muoto. Asuntolainan korkoja on saanut vähentää verotuksessa ja menneinä vuosina inflaatio söi lainaa samaan aikaan kun omaisuuden arvo kasvoi. Viime aikoina tuo ajatus asunnon omistamisesta on hieman muuttunut. Oman kodin omistaminen ei olekaan enää kaikille itseisarvo, vaan voidaan asua vuokralla ja omistaa sijoitusasuntoja. Uskon, että tämä on myös kasvava trendi, sillä työstä on tullut liikkuvampaa ja monimuotoisempaa. Ei olla sidottuja toimistolle, vaan voidaan työskennellä etänä vaikka toiselta puolelta maapalloa.
Varallisuus Suomessa on noussut ja sitä kautta erilaiset sijoitusmuodot ovat kasvattaneet suosiotaan. Asuntomarkkinoille ovat tulleet uudenlaiset asuntosijoittajat, jotka ostavat pieniä asuntoja sijoitusasunnoiksi. Matala korkotaso on houkutellut nämä tavalliset perheet ostamaan pienen asunnon vuokrattavaksi ja myöhemmin jälkikasvun opiskelijaboksiksi. Toimitaan enemmän harrastelupohjalta ja kriteereinä enemmänkin turvallinen sijoitus, kuin voiton maksimointi ja sijoitushorisontti on pitkä. Yksiöstä isompaan asuntoon muuttavat jättävät myös yhä useammin oman asunnon sijoitusasunnoksi, jos se vain pankin stressitesteissä on kestävällä pohjalla.
Nouseeko asuntojen hinnat kaikkialla pk-seudulla
Asunnot on koettu pääkaupunkiseudulla turvalliseksi sijoitusmuodoksi. Jos ajatellaan oman kodin omistamista, niin se on turvallinen ja kannattava vaihtoehto. Aikajänne on pitkä ja jos markkinoilla tapahtuisi jotain dramaattista, se korjaantuisi ajan kanssa. Vieläpä jos asumisen tarve muuttuisi, niin asunnon arvo kuitenkin kelluisi markkinan mukana. Eli jos asunnosta saisi vähemmän rahaa, myös ostettava asunto olisi vastaavasti halvempi.
Asunnon arvo vaihtelee vahvasti alueittain. Samalla tavalla myös hintakehitys on erilaista eri alueilla pääkaupunkiseudulla. Kysyntä ja tarjonta määrittelevät hinnan kehitystä ja tästähän on kyse asuntojen hinnaneron kasvamisesta pääkaupunkiseudulla suhteessa muuhun Suomeen. Keskustan alueella on tarjolla kysyntää vähemmän sopivia asuntoja, joten todennäköisesti hinnat kehittyvät positiivisesti. Lähiöissä taas on runsaasti vaihtoehtoja tarjolla erilaisiin tarpeisiin. Oman kodin hankkiminen joka tapauksessa lähtee aina tarpeesta.
Onko asuntokuplan vaaraa
Ei ole. Suomen taloudessa menee hyvin ja pankit ovat vakavaraisia. Vaikka sijoitusasuntoihin sijoitettu pääoma tarvittaisiin pikaisesti johonkin muuhun, ei se saisi aikaiseksi kuin korjausliikkeen, joka oikenisi parissa vuodessa.
Väkersin muistin virkistykseksi tähän kaavion asuntojen hintakehityksestä, jossa näkyy 90-luvun taitteen pankkikriisin aiheuttama dippi asuntojen reaalihintoihin. Pudotusta edelsi voimakas nousu. Tuo notkaus kesti viisitoista vuotta. Vastaavaa ei ole näköpiirissä.
Pieniä yksiöitä tulee myyntiin vähemmän kuin niitä haluttaisiin ostaa, joten niissä hinta saattaa välillä nousta. Silloin kannattaa miettiä kuinka paljon asunnosta on valmis maksamaan. Koko kuvassa tämä on kuitenkin niin pientä kauppaa, ettei se koko laivaa keinuta.
Viimeisen kymmenen vuoden aikana asuntojen hinnat ja elinkustannusindeksi ovat menneet aika lailla hyvässä yhteisymmärryksessä myös täällä pääkaupunkiseudulla. Se pitää paikkansa, että kuilu muun Suomen ja pääkaupunkiseudun välillä kasvaa jatkuvasti.
Tukholman tai Oslon taudista Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus twiittasi erinomaisen kuvan (linkki aukeaa uuteen ikkunaan). Tuo kuva kertoo yhdellä silmäyksellä miksi vertailu naapurimaiden pääkaupunkeihin on turhaa. Eihän meidän hintojen kehitys ole ollut lainkaan samankaltaista. Nuo Tukholman ja Oslon käyrät muuten muistuttaa erehdyttävästi meidän 90-luvun taitteen pankkikriisiin aikaansaamaa kuviota.
Asuntokaupassa kuten taloudessa muutenkin menee siis hyvin. On kuitenkin hyvä muistaa, ettei mikään hissi kulje loputtomasti samaan suuntaan, ilman että se välillä tekisi korjausliikkeitä.
Haluaisitko tietää oman asuntosi arvon? Pyydä minut arviokäynnille
[contact-form-7 id=”98″ title=”Contact form 2″]