Kuolinpesän asunnon myynnissä kiinteistönvälittäjällä on erityisen vaativa rooli. Lähtökohta on, että asuntoa ei ryhdytä myymään, ennen kuin perunkirjoitus on tehty. Kirjoitin aiemmin ensimmäisen osan kuolinpesän asunnon myynnistä, joka toimii johdantona tähän artikkeliin. Ensimmäisen osan voit lukea täältä.
Kuten sanottu, kuolinpesän asunnon voi myydä vasta sitten, kun perukirja on tehty. Kiinteistönvälittäjän rooli myynnissä alkaa kuitenkin jo ennen perukirjaa asunnon arvioinnin puitteissa. Kiinteistönvälittäjä voi saada jopa sanktioita, jos esimerkiksi arviointi on tehty mittavasti ohi markkinahintaan nähden, joten asia kannattaa antaa ammattitaitoisen, ehkä jo pidempään urallaan edenneelle kiinteistönvälittäjän haltuun.
Kiinteistönvälittäjän valinnan tärkeys
Kuolinpesän asunnon myynnissä korostuu useampikin kiinteistönvälittäjän tehtävään kuuluva osa-alue, kuten selonottovelvollisuus. Kiinteistönvälittäjän tehtävä on varmistaa esimerkiksi kuolinpesän osakkaat, eli kuka ylipäänsä voi tehdä toimeksiantosopimuksen pesän puolesta. Turvallisilla vesillä ollaan, jos käytössä on maistraatin vahvistama perukirja. Joskus myös lakiasiaintoimistot pyytävät kiinteistönvälittäjää arvioimaan pesän asunto-osake- ja kiinteistövarallisuutta. Näissä tapauksissa ei yleensä asuntomyyjän natsat riitä, vaan turvaudutaan LKV-tutkinnon suorittaneeseen kiinteistönvälittäjään.
Myös elämänkokemus auttaa kiinteistönvälittäjää, ja erityisesti omaisia, surun keskellä. Hyvä kiinteistönvälittäjä on empaattinen, mutta jämäkkä. Oikein valittu kiinteistönvälittäjä osaa suhtautua oikealla tavalla erilaisiin persooniin, joita kuolinpesän osakkaissa on. Välittäjän on osattava ottaa huomioon mahdollisten konfliktitilanteiden ehkäisy niiltä osin, joihin voi vaikuttaa. Voisi sanoa, että tärkein kiinteistönvälittäjän ominaisuus on kyky luoda luottamussuhde pesän osakkaiden kanssa.
Kokemukset kiinteistönvälittäjän kanssa toimimisesta ovat pääsääntöisesti hyvät, jos valinta on tehty oikein. Usein kuulen ihmetystä, kuinka helpolla onkaan päästy. Tämä tietysti pätee kaikkeen kiinteistönvälitykseen – me välittäjät olemme olemassa helpottaaksemme asunnon ostamista ja myyntiä.
Kuolinpesän dokumentit
Kuolinpesän osakkaiden selvitys on ensisijainen, ja toisinaan myös hyvin haasteellinen tehtävä. Kuolinpesän osakkaana ovat yleensä mahdollinen puoliso ja perilliset, mutta myös mahdollisessa testamentissa nimetyt henkilöt.
Perukirjaa varten tarvitaan myös katkeamaton sukuselvitys, eli virkatodistukset niistä seurakunnista tai maistraateista, joihin vainaja on kuulunut. Kuolinpesässä voi olla hyvinkin mittavia omaisuuksia, joten dokumenttien oikeellisuus on tärkeää. Myös pankki tarkastaa dokumentit erityisen tarkasti silloin kun myyjänä on kuolinpesä ja siksi dokumentit onkin syytä lähettää hyvissä ajoin etukäteen pankkiin, että kaupantekotilaisuus sujuu sitten jouhevasti.
Kuolinpesien asunnon myyntiä hoitanut kiinteistövälittäjä osaa kertoa selkeästi, mitä dokumentteja tarvitaan milloinkin. Myös tästä syystä on hyvä valita kokenut välittäjä.
Mutkikkaita tilanteita
Ei ole tavatonta, että kuolinpesän asuntoa myydessä eteen tulee hyvin laajojakin kokonaisuuksia. Yksi esimerkki on, että kuolinpesästä omistaa osan toinen kuolinpesä. Tällöin on tavanomaisesti tilanne, jossa puoliso on menehtynyt, jolloin hänen omaisuudestaan ja veloistaan on muodostunut kuolinpesä, joka omistaa puolet pariskunnan asunnosta. Kun toinenkin puoliso menehtyy, hänen kuolinpesästään omistaa puolet aiemmin menehtyneen puolison kuolinpesä.
Myös, jos aiempi pesä on jäänyt jakamatta, sukunimi on vaihtunut, pesän osakkaissa on epäselvyyksiä, voidaan tulla tilanteiden eteen, joissa ulkopuolinen apu on helpotus. Tiesitkö, että kuolinpesä voi myös ostaa? Usein nähdään tilanteita, joissa puolison menehdyttyä kuolinpesä ostaa eloon jääneelle puolisolle uuden asunnon.
Tällaiset voivat olla ilman oikeaa asuntokauppaosaamista vaikeita, monisyisiä asioita, joissa järkevintä on muodostaa luottamussuhde oman kiinteistönvälittäjän kanssa.
Tyypillinen kuolinpesän asunnon myynti
Kun kuolinpesän asuntoa lähdetään myymään, pyydetään ensin arvio asunnosta. Arvio on syytä tehdä erityisen huolellisesti ja realistisesti, ettei pesään tulisi verotettavaa luovutusvoittoa. Luovutusvoitto verotetaan ankarammin kuin perintövero. Toisaalta ei myöskään saisi tulla tappiota, sillä perintövero määritetään perukirjan mukaan ja kuolinpesän tappion vähentäminen onkin sitten hankala operaatio.
Kun perukirja on tehty, siirrytään myyntivaiheeseen eli tehdään toimeksianto kiinteistönvälittäjälle. Kuolinpesässä on normaalisti henkilö, jolla on valtakirjat pesän muilta osakkailta ja se helpottaa käytännön asioiden järjestelyssä.
Kauppakirjaan kirjataan kaikki pesän osakkaat. Allekirjoittajana toimii valtakirjalla kuolinpesän osakkaiden nimeämä vastuuhenkilö tai useampi pesän laajuudesta riippuen. Dokumentaatiossa pitää ottaa huomioon, että pankit ovat yleensä tarkempia kuolinpesiin liittyvissä asiakirjoissa, joten käsittelyaika saattaa olla normaalia pidempi.
Joskus toimeksianto tulee kuolinpesältä, jossa on ensin koitettu myydä asuntoa itse. Surun keskellä kuolinpesän asunnon myynti on raskas prosessi, johon liittyy paljon selvitystyötä. Kokemukset osoittavat, että myös ostajapuolelta katsottuna yksityisten myymät kuolinpesien asunnot menevät huonommin kaupaksi, isoimpana syynä dokumentaatioon liittyvä luottamuspula.
Jos haluat keskustella kuolinpesän asunnon myyntiin liittyvistä asioista, ota yhteyttä.