Asunnon myyjät ajattelevat, että voittoa pitää saada. Samaan aikaan ostajat ajattelevat, että uusi asunto olisi saatava halvalla, jotta sen voi myydä sitten aikanaan voitolla. Tästä yhtälöstä muodostuu asuntomarkkina, joka ei todellakaan ole mikään helposti ennustettava lineaarinen suora. Tutkitaanpa mitä pääkaupunkiseudulla markkinassa tapahtuu juuri nyt. Näkemykset ovat minun henkilökohtaisia.
Onko asuntomarkkinassa tapahtunut muutos
Uutisvirrassa huomaa välillä melko raflaavia otsikoita asuntomarkkinasta. Alueellisesti erot ovat todella suuria ja siinä mielessä räväkän otsikon irrottaminen on erittäin helppoa. Tässä kirjoituksessa keskityn ainoastaan pääkaupunkiseudun tilanteeseen yleisellä tasolla. Mittareina toimii myyntiaika sekä tarjonta.
Huiput asuntomarkkinassa nähtiin kesällä ja nyt suunta on ollut loivasti alaspäin. Syyskuussa niiattiin oikein kunnolla edellisvuoteen verrattuna, mutta lokakuussa tuo hieman loiveni kokonaiskauppamäärän ollessa 2,7 % pienempi kuin vuosi sitten lokakuussa. Vuoden alusta ollaan kauppamäärissä pakkasella 4,2 % edellisvuoteen verrattuna. Nämä siis käytetyissä asunnoissa.
Miten kauppamäärät vaikuttavat hintoihin
Kauppamääriä seuraamalla voi ennustaa hintojen kehitystä. Kun myynnissä olevat asunnot eivät menekään kaupaksi, vaan jäävät roikkumaan, ei niitä enää aika korjaa. Hintaa on tarkistettava ja sen seurauksena hintataso alkaa laskea.
Samaan aikaan kun kauppamäärät pienenevät, niin uusien tarjolla olevien kohteiden määrä on lievässä kasvussa. Kun kesällä kokonaistarjonta (uudet ja käytetyt asunnot) pk-seudulla oli reilut 11 000 asuntoa, niin syksyllä käväistiin jo reilussa neljässätoistatuhannessa. Nyt tätä kirjoittaessa listasin myynnissä olevat asunnot ja lukema oli 12 014 asuntoa. Tarjonnan kasvu hiipuvaan kauppamäärään yhdistettynä ei ole hedelmällinen kuvio.
Tarjontaan otan mukaan mielelläni aina myös uudet asunnot. Tämä siksi, että ne vaikuttavat kokonaistilanteeseen. Ostajilla on vaihtoehtoja mistä valita ja uudistuotanto on hyvinkin varteenotettava vaihtoehto, koska silloin ei huolet tulevista remonteista paina. Myös heinäkuussa voimaan astunut lainakatto on ajanut kauppaa uusien asuntojen suuntaan. Remonttiin ei lainaa niin helpolla heru, mutta uudisasunnon ostoon helpommin.
Kaikkia asuntoja ei myydä
Lokakuussa kauppoja tehtiin 1910 kpl, kun mukaan lasketaan uudet ja vanhat asunnot. Tarjonnan ollessa yli 12 000 asuntoa, tarkoittaa se, että kaikkia asuntoja ei myydä. Siinä missä kauppoja tehdään, tulee uusia asuntoja jatkuvasti myyntiin. Mielenkiintoista luvuissa on se, että uudisasuntojen kauppoja tehtiin lokakuussa 468 kpl, kun vuosi sitten niitä tehtiin 415. Luvut kääntyivät näin päin juuri heinäkuun vaihteessa. Tarkoitan, että vuosi sitten huhti-kesäkuussa uusia asuntoja myytiin enemmän kuin tänä vuonna. Heinäkuusta alkaen tänä vuonna on myyty enemmän uusia asuntoja kuin viime vuonna. Lainakatto astui voimaan heinäkuun alusta. Rahoituksesta ja lainakatosta kirjoittelin aiemmassa blogitekstissä.
Uusien asuntojen hinnoissa ollaan kipurajalla
Rakentamisen käydessä täydellä höyryllä myös rakennuskustannukset nousevat. Kustannusten nousu siirtyy asuntojen hintoihin. Ollaan tultu tilanteeseen, että asunnot alkavat olla jo liian kalliita. Tästä eteenpäin voidaan ennustaa uusien valmiiden asuntojen varastojen kasvavan. Se ei kuitenkaan tarkoita, että asuntokauppa tyrehtyisi. Kun rahat eivät riitä aivan uusiin asuntoihin, siirtyy painopiste hyväkuntoisiin käytettyihin asuntoihin.
Kysyntä ja tarjonta eivät kohtaa
Hyväkuntoiset muutaman vuoden vanhat asunnot ovat hyvinkin kysyttyjä, enemmänkin menisi jos vaan olisi tarjolla. Sopivasti sisäänasuttu asunto hyvien kulkuyhteyksien päässä myydään hyvinkin nopeasti. Nyt kun tänä vuonna on erityisesti uudiskohteita myyty liukuhihnalta, voidaan odottaa, että muutaman vuoden kuluttua hyväkuntoisia asuntoja tulee myyntiin. Entäpä jos useampi päättää myydä tai joutuu myymään samaan aikaan. Silloinhan tulee painetta hintojen laskuun. Hypo-pankin Ari Pauna varoitti tästä hiljattain Hesarin kirjoituksessa.
Asumismuoto ja asunnon koko vaikuttavat myyntiaikoihin ja tosiasia on, että oikean kokoinen asunto tietyllä alueella menee edelleen kaupaksi nopeasti. Alueesta riippuen kysyttyjä voivat olla yhtä hyvin perheasunnot kuin pienetkin asunnot.
Siis mihin suuntaan asuntomarkkina menee
Dramaattisia muutoksia ei ole toistaiseksi näkyvissä ja asumisen tarve ei muutu. Jos perhe tarvitsee isomman asunnon se pyrkii sellaisen ostamaan. Jos hinnat laskevat, saa myös uuden asunnon edullisemmin. Siispä, jos omistat asunnon, kellut markkinan mukana. Ei muuta kuin ostohousuja sovittelemaan ja asuntoja katsomaan.
Jos olet kiinnostunut kuulemaan oman alueesi näkymistä, niin ota vaan rohkeasti yhteyttä ja pohdiskellaan yhdessä.