Mikä asuntokaupoissa voi mennä pieleen, osa 1

pieleen osa1

Yleisin asuntokaupan este on pelko. Pelätään, että talosta tai taloyhtiöstä löytyy yhtäkkiä vaikkapa sisäilmaongelmia, tai entä jos taloyhtiössä aletaankin heti tekemään mittavia remontteja? Kauhutarinoita kuulee Esson baarissa, mutta mitkä ovat niitä tavallisimpia asioita, jotka menevät pieleen asuntokaupoissa – ja miten niistä selviää kunnialla?

Ennen myynnin aloittamista tehtävä selvitystyö

Asuntokaupassa kiinteistönvälittäjällä on edessään mittava selvitystyö ennen ensimmäistäkään esittelyä. Tähän pohjatyöhön liittyen saattaa jollakin välittäjällä olla niin kova kiire avata kohde äkkiä myyntiin, että selvitystyötä ei olekaan tehty huolellisesti. Silloin on olemassa iso riski, että jotain merkittävää voi jäädä kertomatta.

Asuntoilmoitukset ovat monenkirjavia, niin tiedoiltaan kuin kieliopiltaankin. Meillä Kasissa jokainen kohde menee ennen julkaisua aina lakiosaston läpi, joka varmistaa kaiken tarvittavan tiedon löytyvyyden ja tietojen oikeellisuuden. Esimerkiksi jyvittämättömät lainat pitää ilmoittaa niin, että ilmoituksesta selviää paljonko arviolta tästä tulee myytävälle asunnolle. Monesti ilmoituksista puuttuu paljon tietoa, mikä olisi aiheellista siellä olla.

Kirjoitin myynti-ilmoituksista aiemmin blogin, jonka voit lukea täältä https://www.timokanerva.fi/asunnon-ostaja-kiinnita-huomiota-naihin-asioihin-asuntoilmoituksessa/

Hintapyynnön asettaminen

Tämähän se kaikkein tyypillisin moka on. Tämä ei varsinaisesti liity asuntokaupan virheeseen, mutta hyvä tästä on muistuttaa tässäkin yhteydessä. Liian kovan hintapyyntö pitkittää myyntiä, eikä tuo parasta lopputulosta. Yhden esimerkin tiedän, jossa hinta oli asetettu virheellisesti liian alas. Ilmeisesti oli hinnoiteltu tilastojen perusteella aluetta tuntematta yhtiössä, joka on valinnaisella vuokratontilla. Myydyn asunnon tonttiosuus oli maksettu, mutta hinnoiteltu vuokratontilla. Kauppa löytyy tilastoista.

Kiinteistönvälittäjä turvaa ostajan ja myyjän

Myyjän näkökannalta on tärkeää löytää hyvä kiinteistönvälittäjä, joka noudattaa Hyvän Välitystavan ohjetta, sekä tuntee asuntokauppaan liittyvän lainsäädännön. Hyvä välitystapa löytyy netistä googlettamalla. Se on 54-sivuinen opus, jota päivitetään vuosittain vastaamaan viranomaisten suosituksia ja päätöksiä. Halutessasi voit lukaista sen läpi, mutta mielestäni lähtökohdan pitää olla, että kuluttaja voi luottaa laillistettuun kiinteistönvälittäjään. Kirjoitin asiasta myös blogin ”5 asiaa, jotka välittäjän on sinulle kerrottava”. Löydät blogin täältä https://www.timokanerva.fi/5-asiaa-jotka-kiinteistonvalittajan-on-kerrottava/

Tällä sivustollani olevaan chattiin tulee paljon kysymyksiä, joihin löytyisi vastaus suoraan Hyvän Välitystavan ohjeesta. On välillä pöyristyttävää, millaisia tapauksia ihmisillä tulee vastaan. Kiinteistönvälittäjän tehtävä on kuitenkin turvata ostaja sekä myyjä.

On selvää, että toimeksiantajalle usein välittäjän tärkein ominaisuus on hyvät myyntitaidot. Millainen sitten on hyvä asuntomyyjä, onkin sitten erillisen kirjoituksen mittainen. Lyhyesti sanottuna asuntokauppa on kuitenkin aina luottamusbisnestä. Jos et voi luottaa, et osta. Tuo luottamus syntyy monen asian kokonaisuudesta, jossa asiantuntijuus on ihan merkittävässä osassa.

Ostajan yleisin virhe

Erityisesti silloin, kun markkina käy kuumana, on tehtävä nopeita päätöksiä. Kannattaa siis poiketa pankissa kysymässä, paljonko lainaa on mahdollista saada. Tämä auttaa oikean kohteen löytymisessä, mutta myös nopeassa tarjouskilvassa, kun lainalupaus on jo olemassa.

Tarjouksen tekeminen on jännä paikka. Entä jos tarjoankin liikaa. Kannattaa kuitenkin pitää mielessä, että kun kauppa käy hyvin, ei liian varovaisella tarjouksella pääse edes jatkokierrokselle, jos sellaista edes tulee.

Kiinnostavan kohteen asiakirjoihin kannattaa tutustua ennakkoon. Pyydä esite, johon on olennaisimmat tiedot kirjattu. On ihan ymmärrettävää, että lähestyvä putkiremontti vähentää ostohalukkuutta, mutta pelkästään sillä perusteella ei kannata muuten loistavaa tilaisuutta missata. Jos tulevat remontit on huomioitu hinnoittelussa, voi niistä löytyä todellisia helmiä. Tutustu aina myös taloyhtiön tilinpäätökseen ennen tarjouksen tekemistä.

Sijainti on lähtökohtaisesti se ainoa asia, mitä asunnosta ei voi muuttaa. Mutta, mitkä ovat ne tärkeimmät kriteerit asumiselle. Yksi yllättävä virhe, minkä ostaja voi tehdä, on pitäytyä tiukasti kiinni jossain tietyssä alueessa. Ainakin jos asunnon etsiminen on jatkunut jo pitemmän aikaa, voi olla aiheellista laajentaa reviiriä. Kysy vaikka välittäjältä, mitkä alueet voisivat olla vaihtoehtoja. Mielikuvat ghettoalueesta eivät nykypäivänä ole kuitenkaan relevantteja, kun alueen ”persoona” saattaa muuttua täysin 300 metrin matkalla. Itä-Helsinki on monelle ehdoton no-no, mutta alue on nousussa ja siellä on paljon löytämättömiä helmiä! Jos ei ihan itään halua lähteä, niin Helsingin kantakaupungin yli kymppitonnin neliöitä vastaan löytyy vaikkapa Alppilan, Vallilan ja Pasilan alueilta hyvin varteenotettavia vaihtoehtoja.

Suurin riidanaihe on pinta-alat

Yleisimmät riidanaiheet asuntokaupoissa taitavat olla pinta-aloihin liittyviä. Pinta-alaan liittyvissä riitatilanteissa hyvän kiinteistönvälittäjän tekemä pohjatyö on kultaakin kalliimpi. Papereissa pitäisi olla asuinhuonepinta-ala ja erikseen muut tilat (esim. ullakkohuoneistot, joissa on matalaa tilaa). Pinta-alan tarkistusmittaus selkeyttää asioita. Tosin sellainenkin kummallisuus on osunut matkan varrelle, jossa tarkistusmittaus tehtiin pariinkin kertaan – eri tuloksilla. Kerrosala liittyy taas pientaloihin ja sillä on merkitystä rakennusoikeuteen.

Jos ilmoitetun ja oikean pinta-alan heitto on merkittävä, voi tämä johtaa jopa kaupan purkuun. Toki ostajalla on myös velvollisuus tutustua kohteeseen. Jos pinta-ala jo silmämääräisesti herättää epäilyksiä kannattaa asia ottaa puheeksi heti. Velvollisuus tutustua kohteeseen koskee erityisesti myös kiinteistönvälittäjiä. Varsinkin näinä aikoina, kun asioita tehdään paljon etänä sähköisillä välineillä, on välittäjän kuitenkin käytävä myös paikan päällä ja kiinnitettävä huomiota myös mm. näihin pinta-ala asioihin.

Hyviä linkkejä

Laki käytetyn asunnon kaupasta: https://www.asuntokaupanvirheet.fi/asuntokauppalaki-6-luku-kaytetyn-asunnon-kauppa

Hyvä välitystapa (2019 päivitys): https://kvkl.fi/wp-content/uploads/2019/09/Ohje-Hyv%C3%A4st%C3%A4-v%C3%A4litystavasta-2019.pdf

Kaipaatko aidosti luotettavaa, pohjatyöt kunnolla tekevää kiinteistönvälittäjää? Ota yhteyttä. P. 045-8932189


Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.